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万科警告:全国12城存跌价风险,唐山在列

   2018-06-13 22:04:08

[摘要]

 秦皇岛唐山的涨幅超过京津背后:打劫财富的最大陷阱已隐现

去库存中的唐山:京唐或加速其房价下滑

比2012年12月的房价跌4%背后:唐山房价为何跌跌不休?

赞同叶檀:唐山为什么是中国最无投资价值的城市之一?

为什么此时投资唐山就是跳坑做接盘侠?

秦皇岛唐山的涨幅超过京津背后:打劫财富的最大陷阱已隐现

无调控城市≈没有投资价值背后:万科总裁郁亮如此评价唐山

今天环京楼市的无理性疯狂,多年后必有一场血腥的屠杀在等待!

“为国接盘”汹猛来袭:三四线去库存城市销售面积增长约36%

文|叶书利

 

26日,万科发布了2016年年报。在此份年报中,万科警告,今年12个城市存在跌价风险,唐山在列。

 

万科警告:唐山有跌价风险

在这份年报中,其中的“存货跌价准备”引起了广泛关注。如下截图:

 

万科2016年年报显示,2016年万科的存货金额同比增长27%。

而在这些存货中,万科判断,其中12城的13个项目今年存在跌价风险,因此计提了存货跌价准备金13.8亿元。

在万科计提的13.8亿元存货跌价准备金中,涉及12个城市未来存在跌价风险,其中河北唐山位列其中。

实际上,壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹房产”微信ID:yifangchan-010)注意到,在万科管理层眼中,唐山楼市属于严重的去库存城市。

在去年12月16日的文章《无调控城市≈没有投资价值背后:万科总裁郁亮如此评价唐山》中,当时万科总裁郁亮在接受《人民日报》专访时,郁亮对当时中国整体楼市形势作了框架性概括:2016年,中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”:一边,不少中小城市大量商品房卖不出去,地方企业合力采取补贴、促销等手段去库存;另一边,一些大中城市销售渐热,房价在不经意间过快上涨。

郁亮据此进一步补充道:此轮房价上涨,除了北上广深之外,“领涨者”中还出现了合肥、郑州、武汉等一些高铁通达的省会城市,“这些城市以前还算价格洼地,随着前去就业的年轻人越来越多,房价也都起来了。相反,在长春、沈阳、大连、唐山等城市,万科去库存的压力还比较大。在一些四、五线城市,库存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是没钱买,而是没人买。

实际上唐山一直是个典型的去库存城市。比如以去年930调控为节点:壹书生根据中国指数研究院的统计数据,今年前9月唐山楼市的月均环比涨幅分别为-0.46%-0.56%0.22%-1.98%0.68%0.24%-0.74%0.07%0.09%

壹书生汇总后发现,今年前9月唐山楼市涨幅均值为-0.27%也就是说,即使在史上涨势最为壮观的今年前9月,唐山楼市的涨幅为负,就是房价在跌中度过今年的前9月。

再往前看的2015年,唐山房价也是在去库存中偏负式下跌:中国指数研究院的统计数据显示,2015年12月唐山成交均价为5912/平,而2014年12月的成交均价为5917/平。也就是说,2015年唐山房价跌了5元/平

因此更长周期对比下,2014年12月唐山房价为5917/平2015年12月唐山成交均价微跌至5912/平2016年9月均价继续下跌到5768元/平。

此后,鉴于去库存及热点城市过热调控需要,央府有意思识地将资金挤向三四五线城市去库存,导致唐山楼市在为国接盘声中小涨着。而在壹书生看来,这种小涨,不但不是机会,反而是陷阱,详情可见此前的文章《秦皇岛唐山的涨幅超过京津背后:打劫财富的最大陷阱已隐现》。

 

万科全面加归核心城市以避风险

万科作为中国房企界的领袖,其一举一动皆引发关注。

值得注意的是,万科2016年年报显示,为了规避风险,万科的布局正在全面回归一二线核心城市。

万科董秘朱旭表示,尽管市场十分繁荣,但背后却存在着隐忧。作为隐忧的计提跌价准备主要是基于审慎的态度,未来仍将谨慎,尤其对三四线城市保持谨慎。另外,计提的项目主要集中在三四线城市。与此相应,万科新增开发项目集中在一二线城市。

朱旭对此进一步补充道,2016年万科新增开发项目173个,按公司权益计算的建筑面积约1,892.2万平方米,总建筑面积约3,157.3万平方米,其中88.3%的新增项目都位于一二线城市。按投资金额算,约95%位于一二线城市。

万科2016年的布局逻辑,符合“一九理论”,即时下的中国楼市,只有10%的城市有中长期投资价值,而其余90%的城市是去库存城市。

不过现实有点意思的是,时下中国政府正在将市场上的资金挤向三四五线去库存城市,以为国接盘。而中国还真不缺乏为国接盘者。在此前的文章《“为国接盘”汹猛来袭:三四线去库存城市销售面积增长约36%》中已详述过,3月14日,国家统计局发布2017年前两个月国民经济运行情况。其中1-2月的中国楼市非常态的飘红,最大的贡献者是本该属于去库存的三四线城市:1-2月非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%,增速比上年全年加快14.0个百分点。

切记,以唐山为代表的三四线城市的上涨是个财富抢劫的陷阱,不是投资的机遇。当专业的万科们都在迎接三四线跌价风险,甚至准备卖完便撤离时,一些不明究里的投资小白们却忙着进场为国接盘而跳坑,这是当下楼市最让人啼笑皆非的画面。

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