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万科“腾笼换鸟”术:再见,勇拓•蓝澳岛你好!万科•金域蓝湾

龙门阵财经   2018-06-13 22:04:08

[摘要]

世事总未遂人愿,风月无情人暗换。

 

2017年,重庆地产并购案层出不穷,万科、融创、恒大、碧桂园,算是重庆地产市场四大并购天王,知名的并购案包括万科收购瑞安·重庆天地、勇拓·蓝澳岛;融创收购世界花、恒大同景·国际城、碧桂园收购红鼎国际高尔夫等。

 

对于买家来说,并购成功只是第一步,改换门庭之后,如何植入自己品牌的基因,这种腾笼换鸟,考验的不仅是开发商的实力,还有视野格局够不够。

 

20179月,万科·金域蓝湾开盘,这是万科收购勇拓地产旗下蓝澳岛项目之后,该项目首次公开亮相。

 

2017年年初,该楼盘的案名还叫勇拓·蓝澳岛(曾短暂名叫恒大·滨河左岸,涉及到恒大并购退出),现在它的新名字叫万科·金域蓝湾,前缀代表全国地产前三甲品牌,后缀代表它其中一个产品序列。

 

关于万科收购勇拓地产,龙门阵财经long-finance曾经写过,(复习请戳这里☞☞揭秘万科收购勇拓地产细节万科.金域蓝湾背后的账本

 

9月份金域蓝湾对外销售的,勇拓地产已经修建了部分:一期的三栋高层,一共504套房屋,总建筑面积在6.5万㎡。

 

一个半月时间,首期销售就接近尾声,由此划开分界线:位于重庆汽博中心的这块10万㎡的土地上,烙上了万科基因。

 

那么,这种腾笼换鸟的手法,万科是如何操作的?对其他并购之后的开发商,有何借鉴?

 

再见,勇拓·蓝澳岛

 

20174月,万科宣布整体收购勇拓地产位于渝北区汽博中心蓝澳岛项目。一共三宗地块,总用地面积10.51万㎡,157.6亩,容积率约2.3,总计容积率建筑面积约24.8万㎡。

 

万科接盘时,勇拓·蓝澳岛一期已开工,包括三栋高层。.总面积6.5万㎡,504套房,已销售1.1万㎡,价格约为60008000/㎡。

 

并购时花团锦簇、并购后又该如何收放自如?

 

万科面临一大难题:已销售的1.1万㎡房屋怎么办?这绝对是考验一个开发商的眼光和格局的大事。

 

我们来算一下账:勇拓·蓝澳岛平均购房价格7500/㎡(套内)。而金域蓝湾的均价在12600/㎡(套内),差价在5100/㎡左右。这1.1已销售的面积,意味着万科要少收入5600万左右。

 

根据套路,开发商通常会制定两种方案:1、购房者可以稍微补一些差价,拿到新房;2,全额退款。

 

但万科的做法很直接——直接原来的购房者当做万科的客户对待,要房就给房,不补任何差价;如果是要退定金的客户,就全额退款。


这种做法相当定海神针,极大提升购房者的信心,有万科品牌背书,也不会再次烂尾。

 

45天时间,三栋楼剩余420套房受到热捧,销售迅速进入到尾声,期间没有任何纠纷产生。



 “把勇拓地产已建好部分顺利实现销售,牺牲了一些利益,”万科·金域蓝湾一位人士说,接下来的剩余20万方产品,将融入的万科血脉重新打造,“让万科系的血脉流淌"。


你好!金域蓝湾

 

告别勇拓,在汽博中心这块剩余的为数不多土地上,即将迎来的是万科基因的产品——金域蓝湾。


对于万科来说,汽博中心是战略重地。2008年万科入渝首先落子汽博中心,现在,金域蓝湾又成为万科汽博中心扛鼎之作。从这个战略意义上,金域蓝湾,只许成功,不许失败。

 

因此,从价格匹配、资源投入、细节打造、购房者的需求掌握等等上,都不容有失。

 

那么首先要弄明白,万科为什么会把汽博中心这块土地上的项目叫金域蓝湾。

 

金域蓝湾并非重庆独有,如同万科翡翠系一样,在广州、深圳、厦门、成都、南京等地,万科都推出了金域蓝湾品牌的项目。

 

在万科看来,金域蓝湾这个项目是专为一群城市中坚人群打造一个宜居低密度小区。

 

纵观20年的金域蓝湾发展史,我们不断在改进和优化项目,但是核心思路一直没变,就是希望在城市核心的邻水地块,打造一个更为符合城市中坚人群的宜居低密度小区万科金域蓝湾人士说。

 

这群人无论是还在奋斗,又或者事业还在上升阶段,他们对城市属性要求更为强烈,渴望更便捷的交通和配套,能满足上班的需要,同时对生活也不仅仅是满足于住而已,他们希望有更多邻里交流的生活空间和时间。无论在地理位置、低容积率还是生态环境,勇拓地块都是目前打造金域蓝湾产品最具备先天优势的地块。

 

总体说来就四句话:根植本土基因,传承泰式蓝湾,演绎现代时尚,悦享雅致生活

 

因此,万科对原来的规划进行了一些调整:

 

2.3容积率地块上,进一步减少商业配比,增加小区的纯居住属性,舍弃高溢价别墅产品,做洋房和大平层高层,以增加更多的公共空间和绿地,让所有的业主都可以平等共享,同时为他们创造更多的邻里交流平台和家人休闲空间。


万科认为,虽然一期建筑并不是万科所修建,但因为是整体收购,每位业主不分彼此,都能享受到同等的万科服务,所以将一期三栋楼的园林和景观,与后期进行统一升级打造,每位业主都能共享小区内的规划设施和配套服务。

 

(效果图)


据悉,金域蓝湾二期精装修洋房产品将于今年年底面世,这也代表真正拥有万科血统的金域蓝湾的到来。

 

(效果图)


腾笼换鸟后,如何凤凰涅槃?

 

金域蓝湾落子汽博中心,但能否顺利实现万科的城市配套服务商的理念?对于万科来说,未来之路还有很长。

 

重庆,是2017年万科的并购重地,除了金域蓝湾,瑞安·重庆天地、鹅岭峰等相继被万科收入囊中。

 

并购,不仅考验万科的资金实力,更是对理念,运营思路的全方位的考验。

 

作为国内地产的龙头,万科的资金实力不容置疑,但龙生九子,各有不同。每个项目都有自己独特的气质,显然不能统一用一种基因去改造。

 

既要植入万科基因的精髓,又要兼顾项目独特的气质,推出不同品种的产品,这才是对万科最大的考验。

 

同样,对于其他的并购案来说,比如融创世界花,恒大中渝广场、碧桂园红鼎高尔夫,这样的考验也摆在面前。这不仅是对资本的考验,更是对综合实力的考察,甚至,还是对匠心的考验。

 

并不是每一桩并购都是那么爽快干脆皆大欢喜,也并不是每一桩并购都能出现口碑和销售业绩双赢。

 

下面三个都是重庆楼市出现的并购不爽快例子:

 

H企业并购,被收购企业物管部分一再被购房者吐槽,称现在两个企业都不管我们,互相推诿,这种并购就尴尬了。

 

B企业并购,烂尾楼的业主们期盼着它把一、二、三期都拿下,顺利救活一期烂尾,B企业绕过了一期最头疼的部分……

 

X企业并购,以救活一期为投名状,顺利拿下二、三期土地,一期的业主们等救楼款,差点等得崩溃,拖了N久钱才姗姗来迟,好在这个并购项目目前进展顺利。

 

再对比下万科并购勇拓·蓝澳岛和运作金域蓝湾,把金域蓝湾有部分非万科基因的一期,运作成了业界的口碑之作,并以优良销售业绩证明其并购能力,如此优劣转换,高下立现。

 

腾笼换鸟之后,迎来凤凰涅槃。

 

重庆汽博中心这块稀缺土地上,金域蓝湾二期即将面市,万科将如何解读该项目?龙门阵财经继续关注。